Aktuelles

Erhöhung der Kategoriemietzinse mit Feb/März 2018

Lt. Veröffentlichung des Österreichischen Immobilienverband (ÖVI) werden – abhängig von der Veröffentlichung durch das Justizministerium – die neuen Kategoriemieten zum 1. Februar 2018 wirksam. Mietrechtlich gesehen, können bei bestehenden Verträgen (und für Kategoriemieten gilt das nur mehr für solche Verträge, die vor 01.03.1994 abgeschlossen wurden) die Mieten frühestens zum 1. März 2018 angepasst werden und das auch dann nur, wenn ein entsprechendes Schreiben an die davon betroffenen MieterInnen 14 Tage vor der nächsten Mietzahlung eingeht.

Die neuen Kategorie-A-Mieten betragen dann € 3,60/qm (bisher € 3,43/qm), Kategorie B € 2,70/qm (vorher € 2,57/qm), Kategorie C € 1,80/qm (bisher  € 1,71/qm). Derzeit betrifft das nur mehr österreichweit rund 300.000 Wohnungen von gesamt 4,441.000, in Wien rund 200.000, wobei es sich in Wien hauptsächlich um Gemeindewohnungen handelt. Diese Erhöhung betrifft aber auch alle Wohnungen, da die Verwaltungskosten, die im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnungen den MieterInnen verrechnet werden, auf Grundlage des Kategorie-A-Mietzinses/Nutzfläche/Jahr berechnet werden. Das heißt, dass nicht nur die Nettomieten um 0,17/qm steigen, sondern auch die Verwaltungskosten um diesen Betrag pro Nutzfläche/Jahr.

Eine kurze Rechnung, bezogen auf eine 70qm-Wohnung (ohne Gesamt-Betriebskosten): Bisher: Nettomiete € 240,10 (70,00×3,43) + anteilige Verwaltungskosten/Jahr € 20,00 (240:12), also € 260,10 pro Monat Ab März 2018: Nettomiete € 252,00 (70,00×3,60) + Verwaltungskosten € 21,00 (252,00/12), also gesamt pro Monat € 273,00. Die Nettoerhöhung beträgt somit pro Monat € 12,90, bezogen auf das gesamt Jahr € 154,80.

Bei dieser Wertsteigerung durch die Indexanpassung haben die Eigentümer nicht einen einzigen Cent in ihre Häuser investiert. Die von vielen MieterInnen-Organisationen und auch der Arbeiterkammer geforderte Entkoppelung der Mieten vom Index ist absolut berechtigt, sie würde auch zu einem indirekten Mietenstopp führen. Hier die vorläufigen Werte ab Februar:


Mieten-Demonstration am 1.Juli

Die „Aktionsplattform Wohnen“ (der auch die MI angehört) und „Aufbruch“ rufen zu einer  Demonstration gegen die unerträgliche Wohnungspolitik am 1. Juli 2017 auf.

Alle Mieter_innen sind eingeladen, sich an der Demonstration zu beteiligen. Auch andere Organisationen mögen sich beteiligen, im Mittelpunkt stehen für uns jedoch unsere  Anliegen als MieterInnen und nicht Werbung für Parteien und Gruppen!

Wer sich an der Vorbereitung beteiligen möchte,  möge sich per Email an uns wenden.

Ziel ist es, unter dem Motto „Gutes Wohnen für Alle — Keine Profite mit der Miete“ für eine Wende in der Wohnungspolitik einzutreten, ganz unabhängig davon, wer uns regieren wird !

Wir fordern
– strenge Mietbegrenzungen für ALLE Wohnungen !
– Abschaffung von Lagezuschlägen !
– Weg mit den Befristungen bei Mietverträgen !

 

Treffpunkt: 1. Juli 2017, 15.00 am Westbahnhof Wien!

Kommentar der „Aktionsplattform Wohnen“ zum Schreiben des „Büro Ludwig“

Einige Wochen nach unserem „Offenen Brief“  erreichte uns eine Antwort des Stadtrats für Wohnen (s.ganz unten).

Unser Kommentar dazu:

1. Politische und „unternehmerische Verantwortung“

Stadtrat Ludwig erklärt uns in der Antwort, dass die „Unternehmung Stadt Wien – Wiener Wohnen“ wirtschaftlich agieren, und daher die Miete anheben „muss“. Dieser „unternehmerische Sachzwang“ ist politisch gewollt, und Wiener Wohnen mit diesem Argument bewusst der politischen Verantwortung entzogen. Wie und für wen Wohnraum zur Verfügung gestellt wird, ist eine politische Entscheidung mit großen, existentiellen
Auswirkungen für die Bevölkerung. Wiener Wohnen ist zu 100 % im Eigentum der Stadt. Die Auslagerung von städtischer und politischer Verantwortung ins Vorfeld ist Teil einer Entwicklung der letzten Jahre und Jahrzehnte, die in vielen Städten in Form des „New Public Management“ Einzug gehalten hat. Es werden Holdings geschaffen, die betriebswirtschaftlich agieren ‚müssen‘. Im Vordergrund steht die unternehmerische Rechnung und nicht die notwendige Daseinsfürsorge für die Bevölkerung, um die es eigentlich gehen sollte. Der städtischen Politik sollte daran gelegen sein, guten und leistbaren Wohnraum für alle zur Verfügung zu stellen – wie dieser finanziert wird, gehört diskutiert.

Im „Roten Wien“ wurden Luxussteuern und eine Wohnbausteuer eingeführt, die sinnvoll und wirksam zu einer finanziellen Umverteilung von den reicheren Bevölkerungsschichten zu jenen mit weniger finanziellen Möglichkeit geführt hat. So wurde leistbarer Wohnraum durch Steuern und Quersubventionierung geschaffen und sehr viele Gemeindebauten gebaut. Für jeden Teilbereich unternehmerische Wirtschaftlichkeit zu verlangen ist kleinkariert und entspricht ganz einer neoliberalen Logik, in der gesellschaftliche Themen nicht mehr politisch diskutiert werden und damit verhandelbar sind, sondern nur noch mit Sachzwängen argumentiert wird, die es so gar nicht gibt. Die Auslagerung von städtischen Verantwortungsfeldern in Unternehmen war und ist eine politische Strategie, die demokratische Einflussnahme und grundsätzliche Diskussionen, wie Stadt gestaltet werden soll, verhindert. Aber gerade diese Diskussionen müssen geführt werden, um Alternativen zu schaffen. Das Jammern über fehlenden leistbaren Wohnraum ist damit verlogen, denn genau diese Politik, die im Antwortbrief verteidigt und als Sachzwang präsentiert wird, ist der Grund dafür.

2. Der Mietpreis ist gestaltbar!
Vor einigen Jahren wurden bei Neuvermietungen noch 90 Prozent des Richtwerts verlangt, heute sind es 100%, das Wohnen im Gemeindebau somit nicht billiger als in privaten Zinshäusern in Gründerzeitvierteln. Es ist sehr dünn, sich damit zu rühmen, dass Wohnungen im kommunalen Eigentum so viel günstiger seien, weil keine Lagezuschläge verrechnet werden und es keine MaklerInnenprovisionen gibt.
Wir fragen uns, wozu dieser Vergleich dient, wo doch die SPÖ selbst immer wieder verspricht, die Makler_innengebühren generell abzuschaffen – eine gute Idee übrigens, auf deren Umsetzung wir dringend warten! Eine weitere Themenverfehlung ist der Hinweis darauf, dass für Gemeindewohnungen keine Lagezuschläge verrechnet werden – diese große Leistung wurde erst möglich, weil einst eine SPÖ-dominierte Regierung den Lagezuschlag ins MRG geschrieben hat. Um uns später zu beweisen, dass die „Unternehmung Stadt Wien – Wiener Wohnen“ selbstlos darauf verzichten kann?

3. Wohnbeihilfe statt leistbaren Wohnungen?
In der Antwort des Herrn Wohnbaustadtrat nimmt dieser auf die „Subjektförderung“ Bezug. Natürlich ist es sinnvoll, dass Benachteiligte einen Rechtsanspruch auf Unterstützung bei den Wohnkosten erhalten, und deren Berechnungsgrundlage mit steigenden Mieten ebenfalls steigt. Durch die Quersubventionierung steigender Mieten durch die Subjektförderung wird das Problem von hohen Mieten und Verdrängung allein nicht gelöst, sondern allenfalls gedämpft. Das ist die Lehre, die aus der Erfahrung vieler anderer Länder und Metropolen gezogen werden kann, die sich von der Objektförderung gänzlich verabschiedet haben und einzig und allein auf Mietzuschüsse für Benachteiligte umgesattelt haben. Wohnbeihilfe statt leistbarer Mieten ist keine Lösung der aktuellen Probleme.

Vergessen wird oft, dass viele Menschen in Wien erst gar keine Wohnbeihilfe bekommen, und das sind oft jene, die in überteuerten und unsicheren Wohnverhältnissen leben. Aber nicht nur für diese Gruppe ist es ein massives Problem, dass die Vergabepraxis nach der massiven Zunahme von Anträgen und steigendem Gesamtvolumen der Wohnbeihilfe seit 2008 viel restriktiver ausgelegt wird als zuvor.

Rückfragen: plattform (at) aktionwohnen.org

Antwort_Buero_Ludwig.pdf

Jetzt noch teurer: Wohnen in Wien

(Artikel der MieterInnen-Initiative, zuerst veröffentlicht auf Mosaik-Blog)

Mit 1. April 2017 erhöhte sich erneut der Richtwertmietzins. Zusätzlich steigen die sogenannten Lagezuschläge weiter an. Die Aktivist_innen der Mieter_innen-Initiative erklären, warum durch diese beiden Maßnahmen das Wohnen in Wien noch teurer wird.

Auch wenn andere Städte oft sehnsüchtig nach Wien blicken und die Mietpreise im Vergleich nach wie vor leistbar erscheinen, so ist das Grundbedürfnis Wohnen auch hier für immer mehr Menschen gefährdet. Bereits vor Jahrzehnten wurde der politische Grundstein dafür gelegt, Wohnraum zunehmend zum Spekulationsobjekt zu machen. Rund sieben Zwangsräumungen pro Tag allein in Wien sind dabei nur eine der vielen Folgen.

Erhöhter Richtwertmietzins

Bereits 1994 wurde der historisch erkämpfte und vergleichsweise starke Mieter_innenschutz in Österreich durch eine von sämtlichen Parlamentsparteien durchgeführte Mietrechtsreform massiv eingeschränkt. Die Einführung von befristeten Mietverträgen und das Richtwertmietsystem samt Lagezuschlägen treiben seither die Preise. Der viel gepriesene Richtwert gilt dabei nur für den „Altbaubestand“, also Mietshäuser, die vor über 70 Jahren gebaut wurden. Alle anderen Mietpreise richten sich ohnehin nach dem Markt und den Vorstellungen der Eigentümer_innen.

Aktuell bekommen wir die Orientierung des Richtwertes am Verbraucherpreisindex zu spüren. Nachdem 2016 aus wahlkampfstrategischen Gründen die übliche zweijährige Indexanpassung mittels „Mietrechtlichem Inflationslinderungsgesetz“ (MILG 2) ausgesetzt wurde, steht diese jetzt wieder ins Haus. In Wien bedeutet das konkret eine Anhebung des Richtwertes von 5,39 Euro auf 5,58 Euro pro Quadratmeter. Diese scheinbar niedrigen Summen werden jedoch durch willkürliche und teilweise völlig unzeitgemäße weitere Zuschläge ergänzt. So kostet beispielsweise ein Waschmaschinenanschluss extra.

Zu kritisieren ist dabei allerdings nicht nur konkret der Preisanstieg, sondern viel grundsätzlicher die Koppelung der Miethöhe an den Verbraucherpreisindex. Diese gesetzliche Regelung sichert den Wert von Eigentum, während die Differenz zwischen sinkendem Lohnniveau und steigenden Mieten weiter wächst. Die Sicherung von Wohnraum wird somit (wieder mal) der Sicherung von Eigentum untergeordnet.

Lagezuschlag als Spekulationsinstrument

Die offensichtlichste Förderung von Immobilienfirmen und Hauseigentümer_innen ist derzeit der sogenannte Lagezuschlag. Errechnet an den Immobilientransaktionen (also Kauf und Verkauf von Immobilien) in einem bestimmten Gebiet, wird dieser zum Richtwert hinzugefügt. Vereinfacht bedeutet dies: je mehr hochpreisige Transaktionen, je spekulativer der Immobilienmarkt, desto höher der Lagezuschlag. Damit führt Immobilienspekulation nicht nur direkt zum Preisanstieg, sondern auch zur Erhöhung der Lagezuschläge, womit die Preise nochmal ansteigen. Diese Spirale nach oben ist ein Geschenk an alle Immobilieninvestor_innen, die höhere Mieten verlangen dürfen, ohne irgendetwas am Wohnraum verbessert zu haben.

Einen Überblick über die aktuellen Lagezuschläge stellt die MA 69 (Immobilienmanagment der Stadt Wien) zur Verfügung. Um ein Beispiel zu nennen: Am Praterstern konnte 2012 noch 0,94 Euro pro Quadratmeter und Monat für „die Lage“ zusätzlich zum Richtwert verrechnet werden. Seit 1. April 2017 ist dieser Betrag auf 2,18 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Diese Summen sind jedoch keine gesetzlichen Richtwerte, sondern dienen lediglich zur Orientierung. Im Streitfall werden von Sachverständigen Gutachten eingeholt. Erfahrungsgemäß ziehen diese oft selektiv einzelne, besonders hohe Immobilientransaktionspreise zur Berechnung heran. Auch wenn die erhöhten Lagezuschläge nur bei Neuvermietungen relevant sind, so betrifft dies durch die wachsende Anzahl an befristeten Mietverträgen dennoch immer mehr Menschen.

Aktionsplattform Wohnen

Um diese verdrängende Wohnpolitik nicht einfach hinzunehmen, sondern sich aktiv einzumischen, hat sich vor kurzem die Aktionsplattform Wohnen gegründet. Als Bündnis von verschiedenen wohnpolitischen Initiativen in Wien, wie unter anderem der Mieter_innen-Initiative, Zwangsräumungen verhindern, Mietenwahnsinn stoppen aber auch aufbruch, versucht die Aktionsplattform gemeinsam Druck aufzubauen, um der herrschende Wohnpolitik etwas entgegen zu halten und sich für gutes Wohnen für alle einzusetzen.

Mehr Infos zur Aktionsplattform Wohnen unter: plattform@aktionwohnen.org

Artikel der MieterInnen-Initiative, erstveröffentlicht am 12.4.2017 auf Mosaik-Blog

Offener Brief an Stadtrat Ludwig – Mieterhöhungen im Gemeindebau aussetzen!

Die „Aktionsplattform Wohnen“, der auch die MieterInnen-Initiative angehört, forderte Wohnbaustadtrat Dr. Ludwig in einem offenen Brief auf, zumindest im Gemeindebau die anstehenden Mietsteigerungen zu stoppen. Nach den massiven Gebührensteigerungen im Januar 2017 ist eine neue Schmerzgrenze erreicht. Andere Gruppen und Organisationen sind ebenfalls eingeladen, sich unseren Forderungen anzuschließen!

Hier der Text:

OFFENER BRIEF an Stadtrat Ludwig –
Für eine Aussetzung der Mieterhöhungen im Wiener Gemeindebau!

Sehr geehrter Herr Stadtrat Ludwig,

wir wenden uns an Sie in Ihrer Eigenschaft als EigentümerInnenvertreter und Verantwortlicher der Stadt Wien für den Wohnungsbau in Wien. In Ihrer Verantwortlichkeit für die „Unternehmung Stadt Wien – Wiener Wohnen“ appellieren die unterzeichnenden Initiativen und Organisationen an Sie, zu veranlassen, dass „Wiener Wohnen“ die zum 1.5.2017 mögliche Indexanpassung der Richtwertmieten bei bestehenden Verträgen um rd. 3,5% aussetzt und auch bei Neuvermietungen von höheren Mieten absieht.

Setzen Sie als EigentümerInnenvertreter von über 220.000 Wohnungen einen Schritt, die soziale Lage vieler MieterInnen in den Gemeindebauten zu erleichtern. Geben Sie damit auch gegenüber der privaten Bauwirtschaft ein soziales Signal und veranlassen Sie, dass das Unternehmen der Stadt Wien „WIENER WOHNEN“ die derzeit anstehende Erhöhung der Richtwertmieten aussetzt.

Was die mitregierende Bundes-SPÖ selbst noch Anfang März in einer Aussendung gefordert hat, sollte zumindest von der Wiener Kommunalverwaltung in einem beispielgebenden Schritt für die gemeindeeigenen Wohnungen (Neuvermietungen und bestehende Verträge) eingehalten werden: die Aussetzung der Mietsteigerungen.

Wir sind der Meinung, dass neben befristeten Mietverträgen und Lagezuschlägen die Indexbindung eine Ursache der für viele MieterInnen unerträglichen Mietsteigerungen im kommunalen wie im privaten Wohnbestand in den letzten 20 Jahren darstellt. Diese Bindung der Mieten an den Index, die Lagezuschläge sowie die Befristung von Mietverträgen gehört aus dem Mietrechtsgesetz (MRG) gestrichen. Wir fordern Sie auf, darauf hinzuwirken, dass die parlamentarischen Verantwortlichen diesen Schritt vollziehen!

Unterzeichnet von

Aktionsplattform Wohnen

– Mieter_innen-Initiative
– Mieterselbsthilfezentrum
– Mietenwahnsinn stoppen
– Zwangsräumungen verhindern
– ‚Aufbruch‘

Eine Kopie dieses Schreibens ergeht auch an den Direktor von Wiener Wohnen, Ing. Josef Neumayer

Rückfragen: Aktionsplattform Wohnen, tel 0677 – 61 94 52 32
plattform@aktionwohnen.org